ЗАЧЕМ ПОКУПАТЬ ЖИЛЬЕ В НОВОСТРОЙКАХ? - Nota Simple | Nota Simple

ЗАЧЕМ ПОКУПАТЬ ЖИЛЬЕ В НОВОСТРОЙКАХ?

По данным исследования компании Транио, более четверти покупателей жилой недвижимости в Испании предпочитают новое жилье. Интерес к объектам на первичном рынке объясняется несколькими причинами:

строительный сектор Испании оживает, и появляется больше качественных проектов;

существует возможность не вносить всю сумму сразу, а оплачивать покупку частями;

качество нового жилья выше, чем вторичного, и не нужно делать ремонт;

застройщики дают гарантии на устранение дефектов.

Строительный сектор начинает оживать

Понятие «новый дом» в Испании размыто. В лучшем случае это недвижимость, которая ни разу не продавалась, поэтому новым может считаться и жилье, которое в течение нескольких лет оставалось невостребованным. Такой объект может пустовать годами, постепенно терять в стоимости, но по-прежнему признаваться «новым». Избыток предложения — это типично испанская проблема. После пика 2009 года, когда на рынке оставались нераспроданными 650 тыс. новых объектов, в 2015 году предложение сократилось на 18%. Сегодня по-прежнему пустуют 536 тыс. объектов.

Из-за кризиса и большого числа нераспроданных объектов рынок строительства с 2008 года замедлил темпы роста, но в первой половине 2015 начал оживать. По данным Национального института статистики Испании, в I квартале 2015 количество выданных разрешений на строительство выросло по отношению к среднему уровню 2014 года на 53%.

Особенно заметно оживился строительный рынок Барселоны. С 2009 года в этом городе почти не появлялись новостройки, однако, по данным CBRE, в 2015 году на рынок было выведено сразу 58 проектов, в том числе свыше 1 тыс. жилых объектов. Спрос настолько высок, что квартиры в новых комплексах полностью распродаются в течение полугода с момента запуска проекта.

«Территориально Барселона с одной стороны ограничена горами, с другой — морем, а с юга и севера — двумя реками, за которыми начинаются пригороды. То есть, городу просто некуда расти. Здесь есть место для 800 тыс. единиц жилья, и больше быть не может. Но все равно постоянно что-то сносится и реконструируется. Поэтому новостройки продолжают появляться даже на самых, казалось бы, неподходящих для строительства участках»,— говорит Иван Раманович, менеджер по продажам компании Mas-Spain.

Как и в Барселоне, застройка в центральных районах других городов Испании настолько плотная, что новые здания возводятся в просветах между старыми домами, и зачастую рядом нет парковочных мест.

«Особенно ценны новые квартиры в исторических районах городов, так как строятся такие дома в едином архитектурном стиле с соседствующими историческими зданиями, при этом внутри они оборудованы всем необходимым для комфортной жизни (паркинг, лифт, консьерж). К тому же, такие дома — редкость из-за плотной застройки»,— говорит Мария Камышева, менеджер «Транио» по проектам в Испании.

Иностранные покупатели чаще всего предпочитают приобретать квартиры в жилых комплексах с готовой инфраструктурой: автомобильной стоянкой, бассейном, игровыми и спортивными площадками — даже если такие комплексы расположены на городских окраинах.

«Преимущества жилых комплексов — спокойствие, безопасность, охраняемая территория. Плюс ко всему перечисленному — бассейны и игровые площадки. В наиболее удачных проектах большинство квартир раскупаются в первые три месяца. Первыми „уходят“ самые востребованные — объекты с террасами»,—говорит Мария Камышева.

Цены на первичные объекты находятся на уровне 2002 года и растут ещё не везде

По данным исследования компании Sociedad de Tasación, занимающейся оценкой недвижимости, цены на новое жилье в Испании за первую половину 2015 года выросли на 1,8%. Это первое повышение с 2007 года. После кризиса первичные объекты потеряли в стоимости в среднем 38,7%, и сейчас цены находятся на уровне мая 2002 года. Сказался избыток строительных проектов, многие из которых до сих пор остаются незавершёнными.

Больше всего за первое полугодие 2015 новое жилье подорожало в Мадриде (4,2%) и Каталонии (3%). Самое заметное снижение цен зафиксировано в Стране Басков (−1,1%), но даже это незначительный спад. В большинстве регионов Испании цены остались стабильными.

Поскольку цены начали расти ещё не везде, у покупателей есть возможность выгодно инвестировать в недвижимость с расчётом на её дальнейшее удорожание.

Средняя стоимость нового жилья в столицах провинций — 2 030 евро/м². То есть стандартная квартира площадью 90 м² продаётся в среднем за 182 700 евро. Среди столиц провинций первичное жилье дороже всего стоит в Сан-Себастьяне и Барселоне (в среднем около 3 200 евро/м²), дешевле всего — в городе Касерес, расположенном в Эстремадуре (1 116 евро/м²).

По данным Mas-Spain, в Барселоне новостройки около на 30% дороже средней стоимости квадратного метра в районе, где расположен объект. Например, в Саррии, одном из самых дорогих районов города, цены на новостройки начинаются от 6 200 евро/м², в то время как в 2007 году квартиры в некоторых строящихся объектах здесь стоили в два раза дороже, а вторичные — в среднем 4 500 евро/м².

Поскольку цены в 2015 гораздо ниже уровня 2007 года, покупатели могут позволить себе жилье большей площади, чем семь лет назад. По сообщению сайта Spanish Property Insight, большинство из них предпочитают квартиры площадью 90–130 м² с тремя или четырьмя спальнями.

Возможность оплачивать покупку частями

Как и во многих других странах, в Испании покупка квартир в строящихся объектах оплачивается частями. Обычно при резервировании покупатель вносит 3–6 тыс. евро, при подписании договора купли-продажи — ещё 20–30% от стоимости, а оставшаяся сумма доплачивается при завершении строительства.

Гарантии на устранение дефектов

В Испании новое жилье строится в соответствии с современными технологиями строительства и с использованием экологичных материалов. Собственникам нет необходимости делать ремонт: квартиры продаются с отделкой, оборудованными кухнями и установленными кондиционерами. Более того, в некоторых случаях застройщики позволяют будущим владельцам выбрать вариант оформления интерьера до начала отделочных работ.

Однако иногда незначительные дефекты всё же встречаются. Но даже в этом случае есть гарантии: в отличие от тех, кто приобретает вторичные объекты, покупатели новостроек защищены различными законами, которые гарантируют бесплатное устранение дефектов. Права потребителей защищает Строительный акт 38/99 (Ley de Ordenación de la Edificación, LOE).

Владелец новостройки может заявить о дефектах, допущенных при строительстве и отделке, в течение года после сдачи здания в эксплуатацию, и застройщик бесплатно устранит все недостатки. К таким недостаткам относятся, например, облупившаяся краска, сломанные дверные ручки, протекающие краны, пропускающие влагу стеклопакеты, неисправные бытовые приборы и прочее. Желательно заявить обо всех найденных дефектах до осуществления последнего платежа по сделке.

Для решения более серьёзных проблем закон LOE предоставляет три года на обжалование. К этой категории относятся вопросы, представляющие угрозу здоровью жильцов и окружающей среде, например, плохая изоляция потолков или стен, которая может привести к образованию плесени, или дающие утечки газовые трубы.

На бесплатное устранение дефектов несущих конструкций даётся десятилетняя гарантия (Seguro Decenal). К таким дефектам относятся, к примеру, неустойчивый фундамент, трещины в потолке и стенах.

Новостройки качественнее вторичного жилья

Покупать новую недвижимость сто́ит также потому, что она качественнее и современнее вторичных объектов:

в новых домах продуманные и удобные планировки;

почти все новостройки (и не только жилые комплексы) имеют парковки;

при строительстве используются современные экологичные материалы;

во многих домах на крышах установлены солнечные панели, что позволяет нагревать воду в квартирах без использования электроэнергии;

лучше шумоизоляция (за счёт установки стеклопакетов);

многие системы в новых домах автоматизированы, например, установлены электрические жалюзи, работает система «умный дом»;

выше безопасность: во всех новых квартирах есть домофоны, подъезды закрыты на кодовые замки, а в более дорогих проектах предусмотрены услуги консьержа и охраны;

помимо кондиционирования есть также система отопления;

во многих городских новостройках предусмотрены бассейны на крыше, зоны отдыха и террасы.

Приобретать новостройки выгодно, поскольку первичные объекты обычно качественнее вторичных, а застройщики дают определённые гарантии. Покупка недвижимости off-plan — безопасный процесс для покупателей, которые подходят к этому делу серьёзно, досконально изучают все документы с помощью юристов и проводят всесторонний Due Diligence.

Покупателям рекомендуется нанять юриста до подписания документов и оплаты покупки. При помощи этого специалиста нужно выяснить, что:

участок, на котором ведутся строительство, зарегистрирован на имя застройщика: бывают случаи, когда застройщики продают недвижимость, но при этом земля, на которой построены объекты, им не принадлежит;

план застройки соответствует типу участка, на котором возводится здание. Земельные участки в Испании делятся на три типа: под застройку (urbanizado), полностью застроенные (100% plano y urbanizado) и сельскохозяйственные угодья (rural). В последнем случае покупателю нужно быть особенно внимательным;

законодательство предусматривает ограничения на строительство и площадь объекта, возводимого в сельской местности;

у застройщика есть разрешение на строительство (licencia de obras), выданное местным муниципалитетом;

застройщик имеет хорошую репутацию и завершает все проекты в срок. Для этого проводится анализ реализации прошлых проектов, которыми занималась данная строительная компания;

у застройщика есть лицензия на первое заселение (licencia de primera ocupación) — при покупке квартиры в готовой новостройке. Этот документ свидетельствует о том, что здание построено в соответствии со всеми нормативными документами и пригодно для проживания.

IMG1758

Both comments and pings are currently closed.