КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ - КАК ОФОРМИТЬ СДЕЛКУ - Nota Simple | Nota Simple

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ — КАК ОФОРМИТЬ СДЕЛКУ

Чтобы приобрести коммерческую недвижимость в Испании, потребуются несколько месяцев, рассказал портал недвижимости Транио. Дополнительные расходы (налоги, комиссии и затраты на консалтинг) составляют 10–22% сверх цены.

Покупка доходных объектов осуществляется в несколько этапов:

1. Определение параметров инвестирования. Покупатель формулирует основные требования к инвестиционному проекту: бюджет, доходность, местоположение, тип объекта, потребность в кредитовании, срок инвестирования, тип арендного договора, наличие и качество арендаторов. На этом этапе возможна первичная консультация с налоговым консультантом, чтобы заранее понять, какое структурирование сделки наиболее предпочтительно. Только после определения критериев можно начинать поиск недвижимости.

2. Получение идентификационного номера. Иностранец должен получить идентификационный номер (Número de Identificación de Extranjero, NIE). Он необходим для покупки недвижимости, транспортного средства, совершения финансовых сделок, открытия счета в банке и открытия бизнеса. NIE не дает права на пересечение границы и проживание в стране. Срок выдачи в Испании — 1–8 дней.

3. Открытие счета в банке. Иностранный покупатель должен доказать свою платежеспособность, поэтому до подписания договора ему нужно открыть счет в испанском банке, на который до или после заключения договора купли-продажи будет переведена сумма, равная стоимости объекта недвижимости. Подтверждением платежеспособности служит выписка из банка.

Для открытия счета потребуются заграничный паспорт, а также справки о доходах и наличии других счетов.

Из-за длительности процедуры лучше открыть счет заранее, еще до того, как найден нужный объект. Наличие открытого счета, пополненного необходимой для заключения сделки суммой, в глазах продавца повышает доверие к покупателю.

Как и в других странах, в Испании действует закон об отмывании денег, в соответствии с которым стало непросто переводить крупные суммы денег из-за границы. Отправитель и получатель денег должен быть одним и тем же лицом, а также должно быть подтверждено происхождение и назначение этих средств. Владельцы счетов должны доказывать происхождение средств, иначе счет будет заблокирован. Требование подтверждать происхождение средств обосновано испанским законом о предотвращении отмывания денег (Normativa de prevención del blanqueo de capitales), который был принят в 1993 году. Каждые два года резиденты и нерезиденты должны обновлять все персональные данные, начиная от прописки и заканчивая счетом в банке.

4. Создание юридического лица. Не рекомендуется инвестировать в Испании в качестве физического лица, тем более физического лица – нерезидента Испании, так как нерезиденты платят налог на доход в размере 25% без возможности вычитать издержки из налогооблагаемой базы. Поэтому покупателю либо нужно получить ВНЖ, либо оформлять сделку на юридическое лицо.

Наиболее распространены две формы собственности — общество с ограниченной ответственностью (sociedad limitada) и открытое акционерное общество (sociedad anonima).

Чтобы создать фирму, нужно определиться с составом учредителей (собственников), администратором из числа испанцев или резидентов Испании, его функциями и правами, с видами деятельности фирмы и формой собственности. На счет в банке вносится сумма уставного капитала (минимальный размер — 3 006 евро). Все учредители должны иметь идентификационный номер иностранца (NIE). У нотариуса учредители подписывают устав, его нотариус направляет на регистрацию в Госрегистр предприятий, который присваивает фирме налоговый номер (CIF). Юрист заказывает печать фирмы и получает необходимые для работы лицензии. Стоимость открытия компании с сопутствующими налогами и сборами, но без учета взносов в уставной капитал,— около 1 500 евро.

Открытие юридического лица может занять до двух месяцев, поэтому иногда проще, быстрее и дешевле купить уже готовое юридическое лицо.

5. Поиск риелтора. В идеале лучше начать работу минимум с 2–3 риелторами.В дальнейшем покупателю нужно остановить выбор на одном специалисте, который вызвал наибольшее доверие.

6. Заключение договора с риелтором. Покупатель подтверждает заинтересованность в приобретении объекта и заключает договор с брокером . Этот договор обязывает клиента оплатить комиссию брокера при покупке объекта. Больше этот документ покупателя никак не связывает.

7. Подписание LOI. На преддоговорной стадии может быть оформлено письмо о намерениях (LOI). Это письмо не связывает стороны, однако в случае несоблюдения положений, зафиксированных в письме о намерениях, до начала сделки можно потребовать компенсацию.

В письме о намерениях обычно указывается адрес объекта, цена на недвижимость, временные рамки заключения сделки (в том числе срок одобрения кредита, если покупка будет осуществляться с помощью заемных средств), размер задатка и срок его внесения, а также расходы на заключение сделки.

8. Выбор объекта и получение краткой информации о нем. Покупатель получает от риелтора краткую информацию о приобретаемой недвижимости: тип объекта, местоположение, арендаторы, условия аренды (срок, ставка, условия продления договора), цена, ставка капитализации, расходы по сделке. На этом этапе может быть подписан договор о неразглашении информации (NDA), по которому покупатель обещает не раскрывать третьей стороне полученные сведения.

Чтобы объект сняли с продажи, покупатель может внести депозит (обычно 3–6 тыс. евро) и зафиксировать уплату в договоре о внесении депозита (señal). Также в этом документе указываются краткие сведения о продавце, описываются основные характеристики объекта и указывается стоимость недвижимости. Этот депозит обычно не возвращается.

9. Осмотр объекта. Осмотр может быть произведен в любой момент — например, до подписания LOI или сразу после него. По желанию покупатель выезжает на место и осматривает объект вместе с брокером. Если брокер не говорит по-русски, а клиент не владеет английским и испанским, покупатель нанимает переводчика за отдельную плату.

10. Обращение в банк за кредитом (если требуется). Параллельно подписанию LOI покупатель может обратиться в банк за кредитом, если это нужно. Клиент может получить как новый кредит, так и перенять имеющееся у объекта обременение («перенятие кредита»). В первом случае банк рассматривает платежеспособность покупателя и доходность объекта, во втором случае — только доходы будущего нового владельца.

Выбрав банк, покупатель готовит нужные документы (загранпаспорт, выписка из банка о наличии средств, справки о доходах, оценочные и прочие юридические документы по объектам, арендный договор). Банки дают ссуды под Euribor + 2–3 % годовых. Требуемая доля собственных средств — от 20%.

11. Получение подробной информации об объекте. Подробная информация об объекте предоставляется покупателю только после подписания NDA и LOI. Продавцу важно знать, что у покупателя достаточно денег и что они получены законным путем. Как правило, детальная информация включает сведения о продавце, о наличии или отсутствии обременений (о сервитутах, ипотеке), подробности о расположении недвижимости, копия арендного договора, выписка с банковского счета компании, на которую оформлена недвижимость (подтверждение поступления арендных платежей), информация об условиях взаимоотношениях собственника и арендатора (кто оплачивает коммунальные платежи, страховку, налог на землю). С этого момента у покупателя есть четыре недели, чтобы изучить и проверить документы.

12. Наем консультантов по сделке. Клиент нанимает консультантов для проведения Due Diligence, юридического консультанта для составления и анализа договоров, маркетингового консультанта для проведения анализа успешности бизнеса якорного арендатора, налогового консультанта для определения схемы сделки.

13. Проведение Due Diligence. В ходе подготовки предварительного договора консультанты, нанятые покупателем, проверяют объект на юридическую чистоту (Due Diligence). Существует четыре вида:

  • юридическая экспертиза (Legal Due Diligence): юристы проверяют договор аренды и наличие разрешения на строительство; в зависимости от объема работ этот вид Due Diligence стоит от 2 500 до 5 000 евро;
  • финансовая и налоговая экспертиза (Financial & Tax Due Diligence): налоговый консультант устанавливает реальные затраты на содержание объекта, рассчитывает прибыльность и размер налоговых отчислений; стоимость — до 2 500 евро;
  • оценка рисков (Chance & Risk): экспертиза перспектив развития локации, а также влияния действующих и будущих конкурентов; цена в зависимости от объема работ составляет от 5 000 до 10 000 евро;
  • техническая оценка (Technical Due Diligence): экспертиза технического состояния недвижимости (обычно не проводится при покупке новых объектов).

Также на этом этапе нотариус проверяет объект на отсутствие обременений.

Даже если в ходе Due Diligence не будут выявлены дефекты объекта и недостатки инвестиционного проекта, покупатель имеет право отказаться от сделки.

14. Выбор схемы покупки. Есть два типа сделок — Asset Deal (сделка с активами) и Share Deal (сделка с долей). В первом случае активы приобретаются напрямую у продавца, во втором объект покупается опосредованно, через акции или доли компании.

15. Выбор нотариуса. Продавец, покупатель или их представители выбирают нотариуса и получают от него устное согласие на проведение сделки. Далее нотариус готовит договоркупли-продажи, согласовывает детали договора между продавцом и покупателем и назначает дату сделки.

16. Заключение предварительного договора (contrato privado de compraventa). Смысл договора — связать стороны, ели условия сделки подтверждаются по результатам Due Diligence, и обязать их подписать окончательный договор. В договор вносятся данные объекта, его стоимость, условия передачи собственности, информация о владельцах и прочее. На этом этапе покупатель вносит задаток (arras) — обычно 10% от стоимости объекта (иногда достигает 25%).

Если продавец в дальнейшем откажется от сделки, то будет вынужден выплатить покупателю задаток в двойном размере, если откажется покупатель, то потеряет свой задаток.

17. Заключение окончательного договора купли-продажи (escritura). Покупатель и продавец в присутствии нотариуса подписывают договор купли-продажи. Покупателю выдается нотариальный акт (escritura pública de compraventa), и копии этого документа отправляются в налоговое управление и реестр собственности.

18. Оплата сделки. При заключении договора купли-продажи одновременно вносится оставшаяся сумма. Сумма сделки оплачивается чеком, выпущенным испанским банком. Деньги также могут быть переведены напрямую на счет продавца после подписания договора. Если объект еще не построен, потребуется перевести не всю сумму, а только часть (по согласованию сторон — обычно около 5–10%), остальное — при сдаче в эксплуатацию.

Также на этом этапе оплачиваются все остальные расходы, связанные со сделкой.

Расходы на оформление сделки, %

Налог на передачу
прав собственности
6–10
Агентская комиссия 3–5
Услуги нотариусов
и сбор за регистрацию
0,2 – 2,0
Услуги юристов 1–2

При покупке у застройщика покупатель платит НДС (21%) и гербовый сбор (0,5 – 1,5% от стоимости покупки).

19. Регистрация объекта в реестре собственности. Недвижимость в Испании регистрируется в реестре собственности (registro de propriedad). Этот процесс обычно длится около месяца. По факту регистрации покупатель получает выписку из реестра (nota simple).

Both comments and pings are currently closed.