6 ПРИЗНАКОВ ВОССТАНОВЛЕНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ - Nota Simple | Nota Simple

6 ПРИЗНАКОВ ВОССТАНОВЛЕНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Силуэты гигантских строительных кранов, символов «бума» недвижимости, вновь появляются в пейзажах больших испанских городов. Сектор, который пережил несколько летаргических лет после того, как «пузырь» недвижимости лопнул, вновь начинает активизироваться. Цены на жилье начинают понемногу расти, приобретение инвестиционной недвижимости продолжает свой рост, запас квартир потихоньку уменьшается, и появившиеся новые промоутеры даже готовы покупать участки и начинать новые проекты. Новая эра недвижимости началась, считает издание CincoDías.

Районы, в которых уже ясно видно повышение цен – это Мадрид, Барселона и вторые резиденции на Коста-дель-Соль. Робкое восстановление экономики, большая корректировка цен и улучшение финансирования способствовали возрождению отрасли.

В своем недавнем отчете банк BBVA выражает мнение,  что эта тенденция «позволит завершить год с существенным ростом», хотя и напоминает, что цены всё еще на достаточно низком уровне. Еще очень далеко до цифр в строительстве и транзакций, которые были во времена «бума» (2005-2007 года). И хорошо, что это так.

 Foto

1. Рост цен

После семи лет непрерывного падения цен на жилье в первом полугодии этого года произошло явное изменение тренда. В конце второго квартала цена жилья выросла на 5,1% по сравнению с прошлым годом. С такой скоростью цены росли только перед кризисом. Следует иметь в виду, что корректировка цен была огромной. В соответствии с последним отчетом Общества оценщиков Tinsa, по сравнению с пиковым уровнем 2007 года цены упали в среднем на 41,8%. Теперь, с робким улучшением данных по созданию рабочих мест, увеличением благосостояния семей и с низкой стоимостью  заемных средств испанцы (и многие иностранцы) вновь стали покупать недвижимость, и цены выросли.

2. Больше сделок

Рост цен на жилье опирается на заметный рост количества сделок. В первые шесть месяцев 2015 года было проведено 188 432 операций купли-продажи жилья, согласно последним данным Consejo General del Notariado, что на 7,9% больше, чем год назад. График продаж показывает постепенное улучшение. «Эта положительная динамика сделок с недвижимостью основывается на реализации принципов спроса: с одной стороны, за последние шесть месяцев экономика Испании создала около 300 тысяч рабочих мест, с другой – индекс потребительского доверия и его прогнозы на ближайшие 12 месяцев остаются на максимальных уровнях», говорится в отчете. Большинство сделок по недвижимости проводится со «вторичкой». По данным отчета Consejo General del Notariado, 83% зарегистрированных сделок проведено со вторичным жильем. В июне этот тип сделок вырос на 25% и количество сделок росло пять месяцев подряд.

3. Постепенное снижение запаса квартир

Крах крупных промоутеров страны превратил банки в крупных собственников объектов недвижимости. Финансовые учреждения на протяжении 2009, 2010 и 2011 годов оставались с огромным объемом активов: земли, незавершенного строительства, жилья, промышленных зданий… На конец 2014 года, по оценке агентства Moody’s, банки владели портфелем недвижимости на сумму 83,4 млрд евро.

Положительным моментом является то, что, завершив реструктуризацию банковского сектора, новые группы также закончили реорганизацию своих структур по продаже недвижимости. В большинстве случаев, банки потеряли свои платформы по продаже недвижимости: CaixaBank продал Servihabitat, Santander избавился от Altamira, Banco Popular – от Aliseda… Сейчас все эти платформы работают более профессионально, имеют четкие бизнес-цели и борются с сильными конкурентами, такими, как SAREB, полугосударственное предприятие, имеющее значительные активы недвижимости, или Solvia, на 100% принадлежащая банку Sabadell и управляющая активами на сумму 32 млрд евро. «После того, как лопнул «пузырь», новый цикл начинается с восстановления объемов, а затем приходит восстановление цен», говорит Хавьер Гарсия дель Рио (Javier García del Río), генеральный директор Solvia. «Более выраженный рост цен на вторые дома на побережье, из-за спроса со стороны иностранных инвесторов. В частности, на Коста дель Соль и на юге Аликанте».

Реорганизация банков и сектора недвижимости и восстановление экономики позволяет постепенно снижать парк нового жилья, хотя процесс идет не так быстро, как ожидалось. По данным доклада Министерства развития (Ministerio de Fomento), опубликованного в июле, запас непроданного нового жилья сейчас на 17,5% ниже максимума, достигнутого в 2009 году. По оценкам министерства, на конец 2014 года на продажу было выставлено 535 734 совершенно новых жилых объектов, что на 5% меньше, чем  годом ранее.

4. Новые промоутеры

Несмотря на то, что осталось боле полумиллиона жилых объектов, которые не продаются, есть определенные зоны, в которых специалисты выявили значительный спрос на новое жилье. Действительно, в последние месяцы появился ряд новых застройщиков. Один из основных новых игроков – это Neinor Homes, возникший после покупки дочерней компании недвижимости банка Kutxabank инвестиционным фондом Lone Star. Эта фирма стремится инвестировать в 2015 году около 1 млрд евро, чтобы купить землю и запустить 10 новых строительных проектов. «Это правда, что есть еще значительный запас квартир на продажу, и что еще два-три года сектор не будет нормализирован, но эта ситуация совместима с тем, что за этот же период будут построены от 60 000 до 80 000 новых жилых объектов», — говорит Хуан Велайос (Juan Velayos), генеральный директор Neinor. По его мнению, прорыв, который произошел в секторе недвижимости, связан с его постепенной профессионализацией. «Постепенно банки будут уступать специалистам, таким, как мы, что облегчит сделки».

Подъем нового строительства начинает набирать темп, хотя это по-прежнему лишь слабая тень того, что было во времена «пузыря». По данным BBVA, в первые пять месяцев 2015 года объем строительства нового жилья вырос на 28%.

5. Иностранные покупатели

Иностранцы играют ключевую роль в оживлении рынка недвижимости, особенно в курортных зонах. В течение первого квартала 2015 года 17% сделок по покупке жилья пришлось на лиц, проживающих в других странах. В этом контексте «хорошее развитие экономик основных стран, покупающих жилье в Испании, таких, как Германия и Великобритания, остается важным активом испанского рынка недвижимости», — говорится в докладе BBVA. «Существует большой интерес со стороны иностранных инвесторов ко вторым домам на побережье», — говорит Хуан Велайос из Neinor. Малага, Аликанте и провинции, расположенные на островах являются самыми востребованными.

6. Инвесторы

После того, как цены на недвижимость достигли нижнего предела, упав на многие активы почти на 50%, институциональные инвесторы обнаружили очень привлекательные возможности для покупки. «Фонды проделали большую работу, чтобы обнаружить активы, имеющие ценность и инвестировать в них», говорит Хесус Перес (Jesús Pérez), президент BNP Real Estate. «Сейчас мы вступили в новый этап, в котором некоторые из этих фондов уже ищут выход из тех инвестиций, которые они сделали, оставшиеся инвесторы имеют видение на среднесрочную и долгосрочную перспективу».

Одними из главных игроков, появившихся на сцене за последнее время, стали SOCIMI — инвестиционные общества, предназначенные для приобретения и управления большими объемами недвижимых активов: Merlin Properties (который приобрел дочерний филиал недвижимости Sacyr за 1,794 млрд евро), Lar, Hispania. «В этом году у нас будет такой же хороший уровень инвестиций, как и в 2014», — заключает Хесус Перес.

Seis claves sobre la resurrección del mercado inmobiliario

Both comments and pings are currently closed.